Das Problem
Die von der Bundesregierung geplante Klimaneutralität für Wohnungsbestände im Jahr 2045 ist mit der derzeit geltenden Wohnungsbauförderung für Neubaumaßnahmen und Mietpreisbeschränkungen im Bestand nicht finanzierbar.
Im Neubau
Aufgrund der aktuell hohen Baupreise und Zinskonditionen müssen Neubaumieten von € 14 / qm Wfl. kalt aufgerufen werden um eine schwarze Null zu schreiben (Abschreibung mit 50 Jahren kalkuliert). Die Bayerische Staatsregierung fördert derzeit sozialen Wohnungsbau in Oberfranken nur bis zu einer Bewilligungsmiete i.H.v. max. 9,50 / qm Wfl. kalt. D.h. aktuell ist öffentlich geförderter Neubau nicht wirtschaftlich realisierbar.
In der Sanierung
Klimagerechte Bestandssanierungen brauchen aktuell eine Mieterhöhung von rd. € 2,40 / qm Wfl. zur Erreichung einer schwarzen Null (Abschreibung mit 40 Jahren kalkuliert). Das derzeit geltende Mietrecht (§559 BGB) lässt die Erhöhung der monatliche Miete aufgrund von Modernisierungen um 8 Prozent zu. Die monatliche Miete darf sich dabei innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als € 3 / qm Wfl. erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als € 7 / qm Wfl. (Oberfrankenweit üblich), so darf sie sich nicht um mehr als € 2 / qm Wfl. erhöhen. D.h. aktuell ist klimaneutrale Bestandssanierung nicht wirtschaftlich realisierbar, weil die Erhöhung für den Vermieter bei 2 / qm Wfl. gekappt wird.
Was ist die Alternative ?
Im Neubaubereich muss es dem Mieter möglich sein eine Nettokaltmiete i.H.v. € 14 / qm Wfl. zu bezahlen. Im unsanierten Althausbereich müssten bei Wiedervermietung ab sofort Mindest-Nettokaltmieten i.H.v. rd. € 7,00 bis 8,00 / qm Wfl. aufgerufen werden um die Modernisierungskappungsgrenze von € 2 / qm Wfl. über die Zeit zu kompensieren. Ist dies nicht möglich ist kein Neubau möglich und Bestand kann wirtschaftlich nur nach dem alten EnEV-Standard (EnEV 70-Niveau) saniert werden. Damit sind maximal die Gebäudeeffizienzklassen C und D (70 bis 140 kWh/(m2.a)) technisch möglich. Ab 2045 werden aber klimaneutrale Gebäude gefordert.
Jedoch,
die Investitionen in die Klimaneutralität 2045 müssen ab sofort erfolgen, um das Zieljahr 2045 zu halten und um nicht nochmals im Investitionszyklus (Amortisation 40 Jahre s.o.) investieren zu müssen.
Die Klimaneutralität 2045 muss bezahlt werden, entweder vom
- Vermieter: finanziell mit derzeitiger Förderkulisse und Mietniveau nicht möglich
- Mieter: Muss Kaltmieten im Bestand bzw. Neubau i.H.v. € 9-10 bzw. € 14 / qm Wfl bezahlen können,
- Staat: Durch maximale Zuschüsse und Kreditförderung um Bewilligungsmieten für Mieter durch die Weitergabe der Zuschüsse und Zinsvorteile nach unten auf höheres aber erträgliches Niveau zu subventionieren.
Die Lösung für sozialorientierte Bestandshalter:
- Sofortige deutliche Erhöhung der verlorenen Baukostenzuschüsse mit Bindefristen für Vermieter für Neubau und Bestand,
- Deutliche Subventionierung der derzeitigen Zinskonditionen für Neubau- und Sanierungsdarlehen mit Bindefristen,
- Einführung einer Abrissförderung für Neubau zur Nachverdichtung für klimaneutrale und barrierefreie Quartiere,
- Einfacher Tausch von Belegungsrechten der verschiedenen Einkommensstufen bei der EOF bei Neuvermietung.
Die GBW hat seit 2001 bis Ende 2021 (Betrachtungszeitraum 20 Jahre) rd. € 106,2 Millionen in den Bestand durch Sanierung, Neubau und laufenden Bauunterhalt investiert. Damit wurden bisher rd. 35,6% der Gebäude energetisch saniert oder erneuert. Im Umkehrschluss müssen bis 2045, also in den nächsten 22 Jahren weitere 64,4% der Gebäude energetisch ertüchtigt werden; aber nicht auf das bisherige Niveau sondern bis zur Klimaneutralität.
Wer fordert muss fördern, sonst werden die Energiewende mit dem Pariser 2oC-Ziel und der soziale Zusammenhalt in der Bevölkerung scheitern. (ke/ 22.07.2022)
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